Vender o alquilar bienes inmuebles
¿No está seguro si quiere vender o alquilar su propiedad? ¡No eres el único con ese dilema!
Después de todo, ganar dinero con bienes raíces se puede hacer de varias maneras. Los más comunes son:
- Comprar bienes raíces y luego venderlos a un precio más alto
- Comprar bienes raíces y luego alquilarlos para obtener un ingreso pasivo
Estás en un sitio llamado Generar Ingresos Pasivos, por lo que debe quedar claro que prefiero la segunda opción.
Después de todo, a menos que realmente necesite urgentemente una gran suma de dinero, me parece mejor dejar que su inversión dé sus frutos y dejar que el dinero fluya pasivamente.
Pero, por supuesto, hay muchos más factores que debe tener en cuenta al sopesar entre vender o alquilar un inmueble.
Ya expliqué los conceptos básicos de invertir en bienes raíces, discutí sus ventajas y desventajas, y en esta publicación analizo el gran dilema que enfrentan muchos propietarios de bienes raíces.
¿Vas a vender o alquilar tu apartamento o casa? Repasemos los pros y los contras de ambas opciones.
Ventajas de vender propiedad
- Inmediatamente obtiene un retorno de la inversión, tiene una ganancia con bastante rapidez
- Recibirá una gran suma de dinero que puede usar para comprar otras propiedades inmobiliarias.
- Una vez que se vende, ya está. Uno y listo, ¡sin más tonterías ni quebraderos de cabeza!
- Las mejoras/adiciones a la casa/apartamento pueden traducirse directamente en un precio de venta más alto. Ese no es siempre el caso con el alquiler
Contras de vender propiedad
- Dependiendo de dónde viva, tendrá que pagar muchos impuestos y costos
- Pierdes una fuente de ingresos pasivos
- Si no hace nada con el dinero que obtiene de la venta, ese dinero perderá valor con el tiempo debido a la inflación y los cargos bancarios.
- A veces puede pasar mucho tiempo antes de que pueda vender su propiedad, y todo ese tiempo cuesta dinero.
- Los factores fuera de su control pueden hacer que el mercado de la vivienda se derrumbe y deprecie su inversión
- Si desea venderlo para obtener una ganancia, es posible que deba realizar algunas mejoras. Eso significa que tiene que contratar a alguien (le cuesta dinero) o empezar a hacer el trabajo extraño usted mismo (le cuesta tiempo y esfuerzo).
Ventajas de alquilar inmuebles
- ¡Obtienes un ingreso pasivo!
- Su inversión (generalmente) aumenta automáticamente en valor porque la mantiene a largo plazo
- Si tiene una hipoteca, puede usar el alquiler para pagarla. Así paga alguien más para entregarte una propiedad
- Su dinero continúa rodando en su balance financiero. A diferencia de tener una gran suma de dinero en el banco que pierde valor año tras año, su inversión inmobiliaria sigue generando dinero para usted.
- Le da tranquilidad saber que todavía tiene algunos ingresos, incluso si pierde su trabajo o su negocio se va a pique.
- Debido a que usted es dueño de la propiedad, siempre puede usarla para vivir si tiene problemas financieros (suponiendo que no haya inquilino)
- Si vives en el extranjero, puedes coordinar tu viaje con el inicio y fin del contrato de tus inquilinos. Por ejemplo: si un inquilino se muda de su propiedad en septiembre y el próximo se muda en diciembre, puede vivir cómodamente en ella durante varios meses mientras esté en el país.
- Puede ganar mucho más dinero a largo plazo que vendiendo
Como ejemplo
Compras un inmueble a 200.000 € y lo vendes a 300.000 €. Así que tienes 100.000 € de beneficio. Fácil.
Suponga que lo alquilara a €800 netos por mes, con una ocupación del 100%. Entonces ganará € 9600 por año.
Después de 21 años, le devolvemos su dinero (200 000/800/12 = 20,8), y cada año después de eso es pura ganancia.
Es una espera bastante larga, pero si alquilas durante, digamos, 40 años, habrás obtenido un beneficio de 182 400 € (9600 € * 19 años), casi el doble de lo que lo habrías vendido.
Además de eso, todavía eres dueño de la propiedad. Entonces, en principio, podría venderlo después de esos 40 años (digamos por € 300,000, pero después de 40 años es probable que valdría mucho más) y su ganancia total sería casi cinco veces mayor que si lo vendiera de inmediato.
(Alquilas durante 40 años y obtienes 384 000 € + ventas a 300 000 € – inversión original de 200 000 € = 484 000 € de beneficio)
Desventajas de alquilar inmuebles
- Es posible que tengas que lidiar con imbéciles como inquilinos
- Tienes que lidiar con todo tipo de tonterías burocráticas, como impuestos, contratos, seguros,… que te pueden causar estrés
- A menudo se necesitan varias décadas antes de ver las mayores ganancias.
- Usted sigue siendo el propietario, por lo que si le sucede algo a su propiedad (incendio, vandalismo, …), puede perder su inversión o no tener ingresos durante un período determinado
- Tu dinero se quedará en el sector inmobiliario, por lo que tu cartera no será muy diversa. Al comprar y vender bienes inmuebles, siempre invierte una cierta suma importante en el sector inmobiliario, pero puede optar por repartir las ganancias en otros sectores.
- Hay todo tipo de costos fijos que tendrá que pagar de todos modos, ya sea que haya un inquilino o no. Piense en la hipoteca, todo tipo de impuestos, cualquier costo de reparación y mantenimiento, contribuciones/cuotas si su casa/condominio está afiliada a una asociación,…
- Existe la posibilidad de que no encuentres inquilinos y que tu inmueble te cueste dinero en lugar de rendirlo
- Le costará mucho más tiempo y esfuerzo que simplemente vender
- Los inquilinos tienen muchos derechos, por lo que echarlos si causan problemas no es tan fácil.
RESUMEN DE VENTA O ALQUILER
Que quede claro que el tema de vender o alquilar tu inmueble no es tan sencillo como sugerí al principio del artículo.
Aparte de todos los pros y los contras que he discutido, hay muchos otros factores a considerar al tomar una decisión tan drástica:
- Dónde se encuentra tu inmueble (¿barrio emergente o no?)
- El mercado inmobiliario general
- Tus planes para el futuro
- Tu situación económica (¿necesitas mucho dinero con urgencia?)
Antes de decidirte, hazte estas tres preguntas:
- ¿Quiere ganar una gran suma de dinero de inmediato o quiere obtener ingresos pasivos, posiblemente teniendo que esperar décadas antes de obtener una ganancia?
- ¿Está mental y físicamente preparado para lidiar con posibles problemas e irritaciones o prefiere una transacción única, relativamente simple y sin estrés?
- ¿Desea agregar un activo potencialmente lucrativo a su cartera, pero corre el riesgo de que a veces no rinda nada (o incluso le cueste dinero)?
Para mí personalmente, el saldo de vender o alquilar por ahora tiende a retener mis inversiones inmobiliarias y alquilarlas para obtener ingresos pasivos.
Si la situación cambia, ¡todavía puedo pasar a vender a un precio más alto!
